Commission d'une conciergerie Airbnb : combien ça coûte vraiment ?
Entre 15 et 30 % des loyers, dit-on. Mais un pourcentage seul ne vaut presque rien : base de calcul, TVA, ménage et frais annexes peuvent faire doubler la note. Voici comment lire et comparer une commission.
Sur quoi la commission s'applique-t-elle ?
C'est la première question à poser, avant même le pourcentage. Une commission de 20 % n'a pas la même valeur selon qu'elle s'applique :
- aux loyers réellement encaissés (ce que les voyageurs ont payé, une fois les annulations déduites) ;
- au prix de la nuitée affiché, avant ou après la commission de la plateforme (Airbnb, Booking…) ;
- avec ou sans les frais de ménage et les taxes de séjour dans la base de calcul ;
- aux seuls séjours que la conciergerie a elle-même obtenus, ou à toutes les réservations, y compris celles de vos proches ou de votre ancienne clientèle directe.
Deux contrats annonçant « 20 % » peuvent ainsi représenter des sommes très différentes. Cherchez la clause qui définit la « base de calcul » : c'est elle qui compte.
Quelle fourchette observe-t-on ?
Sur le marché de la conciergerie en location courte durée, on rencontre le plus souvent des commissions situées entre 15 et 30 % des loyers. Cette fourchette est indicative : elle varie selon la région, le niveau de service et la nature du bien.
- Une formule « light » (gestion des annonces, accueil des voyageurs) se situe plutôt dans le bas de la fourchette.
- Une gestion complète (ménage, linge, maintenance, relation voyageurs 7j/7) monte plus haut.
- Le haut de gamme (villas, chalets, services sur mesure) pratique souvent des taux plus élevés, parfois combinés à des services facturés en plus.
Un taux très bas n'est pas forcément une bonne affaire : il peut cacher des frais annexes. Un taux élevé peut, à l'inverse, inclure beaucoup de prestations. C'est le coût total qu'il faut comparer, pas le pourcentage affiché.
HT ou TTC : la différence qui change tout
Une conciergerie est une entreprise : sa commission est en général soumise à la TVA (20 %), sauf si elle bénéficie d'un régime particulier. Une commission annoncée « 20 % HT » vous coûtera donc 24 % une fois la TVA ajoutée. Cette différence de 4 points est énorme sur une année complète de location.
Vérifiez toujours si le taux est exprimé HT ou TTC, et demandez le montant TTC que vous paierez réellement.
Les frais qui s'ajoutent à la commission
C'est là que les contrats diffèrent le plus. Passez en revue chacun de ces postes et demandez qui paie, et combien :
- Ménage et linge : refacturés aux voyageurs, ou à votre charge ?
- Check-in et check-out : un forfait par arrivée, ou inclus ?
- Frais de mise en route : création des annonces, photos, déplacement initial.
- Maintenance et dépannage : majoration sur les factures des artisans ? Plafond de dépenses sans votre accord ?
- Consommables : produits d'accueil, café, produits d'entretien.
- Frais de dossier ou d'abonnement : un montant fixe mensuel en plus du pourcentage.
- Frais de sortie : pénalité si vous quittez la conciergerie avant la fin de l'engagement.
Un exemple chiffré
Voici un exemple volontairement simple, à titre purement illustratif. Un bien génère 30 000 € de loyers encaissés sur l'année.
| Poste | Conciergerie A | Conciergerie B |
|---|---|---|
| Commission annoncée | 18 % HT | 22 % HT |
| Commission (HT) | 5 400 € | 6 600 € |
| TVA 20 % | 1 080 € | 1 320 € |
| Frais de ménage à votre charge | 2 400 € | 0 € (refacturés aux voyageurs) |
| Coût total pour vous | 8 880 € | 7 920 € |
La conciergerie la moins chère en apparence (18 %) est ici la plus coûteuse, à cause des frais de ménage. C'est pourquoi un taux seul ne dit presque rien.
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Questions fréquentes
Quelle est la commission moyenne d'une conciergerie Airbnb ?
On observe le plus souvent des commissions comprises entre 15 et 30 % des loyers, selon la région, le niveau de service et le type de bien. Cette fourchette est indicative : comparez toujours le coût total, frais annexes inclus.
Une commission de conciergerie est-elle HT ou TTC ?
Cela dépend du contrat. Une conciergerie étant une entreprise, sa commission est en général soumise à la TVA de 20 %. Un taux annoncé HT coûtera donc davantage une fois la TVA ajoutée : demandez toujours le montant TTC.
Le ménage est-il compris dans la commission ?
Pas toujours. Selon les contrats, le ménage est refacturé aux voyageurs, facturé en plus au propriétaire, ou inclus dans le service. C'est l'un des postes qui fait le plus varier le coût réel.
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